Сергій Злидень: "Треба повернутися обличчям до споживачів"
16-й з`їзд Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України обрав президентом цієї організації Сергія Злидня, який є генеральним директором компанії "СІ-інформ" та раніше був віце-президентом АФНУ, очолюючи її Київське міське відділення. В інтерв’ю "Миру Квартир" він розповів, що планує розбудовувати соціальну мережу для спілкування між рієлторами та їх клієнтами, і поділився своїми прогнозами щодо ситуації на ринку нерухомості України в 2011 році.
Мир Квартир: Сергію Анатолійовичу, які завдання Ви ставите перед собою як президент АФНУ та що зміниться в діяльності організації під проводом нового президента?
Сергій Злидень: Передусім я б хотів змінити ту концепцію, за якою раніше діяла громадьска організація рієлторів, — все базувалося на тому, що треба співпрацювати з агентствами. Адже які сьогодні проблеми має рієлтор? Оскільки це є бізнесом, головна проблема — знайти замовника. Виконувати замовлення можна погано чи добре, проте коли замовлень після кризи зовсім немає… Замовники — це споживачі ринку нерухомості, тобто продавці та покупці. З цим сегментом громадські організації рієлторів майже зовсім не працювали. Проте головні біди рієлторів випливають саме з цього сегменту — недовіра до професії, небажання платити або навіть взагалі звертатися до фахівців. 15 років існування нашої асоціації продемонстрували, що рієлтори хочуть навчатися й підвищувати свій кваліфікаційний рівень, готові платити податки та працювати не за тіньовими схемами. Але споживачі часто-густо залишалися поза увагою нашої організації.
АФНУ ставить своєю метою популяризувати як нашу професію, так і послуги, які професійно надаються рієлторами. Мабуть, послуги мають бути все ж таки на першому місці — треба повернутися обличчям до споживачів та працювати з ними. Як я це бачу? Усі заходи, що планує АФНУ, повинні враховувати сегмент саме споживачів. Якщо, скажімо, це стосується сертифікаційних курсів, то чому б не приділити одну-дві години чи навіть цілий день спілкуванню з клієнтами, які зможуть відвідати ці курси та контактувати з фахівцями? Треба проводити й спеціальні семінари для споживачів — є дуже гарний російський досвід. Маю на увазі семінари з назвою "Як придбати нерухомість без рієлтора", які були організовані самими ж рієлторами заради популяризації професії.
Усі наші заходи, зокрема регулярні Одеська та Ялтинська конференції, повинні мати день відкритих дверей для клієнтів — саме для пересічних клієнтів, які підуть туди зовсім не з метою придбати якийсь об’єкт, а для того, щоб дізнатися більше про послуги та про фахівців ринку нерухомості. Ми також збираємося більше використовувати засоби масової інформації для популяризації послуг рієлторів, проводити спеціальні акції.
МК: Багато хто зараз закликає змінити вже довгу традицію українського ринку нерухомості, яка полягала в простій формулі: "За все платить покупець". Зараз, коли на ринку забагато пропозиції та замало покупців, лунають ідеї брати плату й з продавця нерухомості, бо особливо за нинішніх умов знайти для нього покупця — це важка праця, а за будь-яку працю треба платити. Ви як до цього ставитеся?
С.З.: Моя позиція — рієлтора, який практикує, — є дуже простою: не можна бути максималістами. Ринок в Україні історично склався так, що платили покупці. Так було з 1990-х років: хто має гроші, той і платить. Зараз низка експертів дивляться в бік Америки — там платить продавець. Але там є та давно існує дуже проста й тривала законодавча база: платить той, хто отримує доходи. І це стосується всього, а не лише нерухомості. Ми ж розвивалися після планової економіки та весь час перебудовуємося. Я вважаю, що той, хто замовляє послугу, той і повинен платити.
Хотілося б, щоб платив і продавець. Але коли ти отримуєш замовлення від покупця на пошук об’єкта та місяцями працюєш на нього, то чому він не має платити?
Що таке ексклюзивний договір? Це права та обов’язки обох сторін. Проте сьогодні рієлтор, пропонуючи ексклюзив, отримує всі права, а всі штрафні санкції передбачені лише для клієнта. А що робити, якщо рієлтор не продасть об’єкт за строк, який визначений цим ексклюзивним договором? Це ж не комісійний магазин, де можна знизити ціну.
МК: Який Ваш прогноз на наступний рік? Чи будуть зміни на ринку нерухомості, що буде з цінами?
С.З.: 2010-й був справжнім роком стагнації. Ще в 2009-му розпродали те, що треба було негайно розпродати після початку кризи, і ціни дещо стабілізувалися. Зараз усе залежатиме від курсу валют. Це продемонструвало нам падіння гривні 2008 року. Ціни на первинному ринку нерухомості були зафіксовані в гривнях, ніхто їх не збільшував, а тому відбулося значне падіння в доларовому еквіваленті. За два-три місяці після цього просів і вторинний ринок. Тому впродовж 2011 року, якщо гривня буде стабільною, можливі певні рухи на первинному ринку. Можна очікувати на зниження цін десь на 5 відсотків взимку, відновлення цін весною-2011, яка нічим нас не дивуватиме, потім влітку буде сезонний застій — усе це буде підготовка до подій восени 2011-го, коли, за нашими прогнозами, ринок почне оживати. Це пов’язано передусім з Євро-2012. Ринок в очікуванні футбольного чемпіонату та приїзду вболівальників змінюватиме ситуацію з орендою житла, а цей сегмент ринку вплине й на вторинний та первинний ринки.
Інший важливий чинник — це іпотека. Я б сказав, що вона вже почала оживати. Осінь 2010-го була знаменною у цьому плані — банки, які побачили стабільність гривні та облікової ставки НБУ, потроху почали видавати іпотечні кредити. Так, відсотки по цих кредитах ще є високими, але вже пішла реклама, на ринку вже є угоди купівлі-продажу з використанням іпотеки. Фактично доля іпотеки зараз перебуває на рівні 2002 року, і вона обов’язково зростатиме, хоча й не такими шаленими темпами, як до кризи. Не зростатимуть і ціни — на них іпотека не вплине. Вона збільшить кількість угод з купівлі та продажу.
МК: А чи вплинули на ринок нерухомості події довкола нового Податкового кодексу?
С.З.: На сам ринок нерухомості та на покупців чи продавців Податковий кодекс ніяк не вплинув — жодних зрушень чи заворушень не було. Щодо рієлторів, то вони як працювали з 1992 року, так і працюють. Звісно, будь-які податкові новації, особливо коли норми робляться жорсткішими, викликають негативну реакцію в суспільстві. До того ж ми, рієлтори, є залежними від клієнтів — якщо будуть жорстко діяти щодо них, то це вплине і на нас.
Делегати 16-го з`їзду АФНУ схвалили окреме звернення до Президента України Віктора Януковича щодо прийняття Податкового кодексу. Ми зазначили, що зараз ринок нерухомості, як і діяльність його операторів, знаходиться в кризово-депресивному стані, тому ніяким чином не можна допустити погіршення ділового клімату на ринку нерухомості. Проте рієлторам пропонується повернутися до умов праці, що існували до 1999 року.
За статистикою Державного комітету з питань регуляторної політики та підприємництва, на даний час в Україні послуги при операціях з нерухомістю надають 11 238 суб’єктів підприємницької діяльності, з яких 3492 — фізичні особи — підприємці, а 7746 — юридичні особи, 98% яких працюють за спрощеною системою оподаткування, обліку та звітності. Отже, ми просили президента ветувати Податковий кодекс, тому що його норми призведуть до фактичного знищення бізнесу фізичних осіб-підприємців, погіршення умов діяльності юридичних осіб та до подорожчання послуг при операціях на ринку нерухомості.
Якщо АФНУ спромоглася запропонувати зміни до законопроекту про фінансовий моніторинг, які були враховані в законі, то про податок на нерухомість у Податковому кодексі такого сказати не можна. Взагалі, це не податок на нерухомість, а фактично податок на право проживання, бо цей податок передбачає якісь норми щодо квадратних метрів, які оподатковуються з урахуванням кількості людей, що проживають на цих метрах. Ми ж пропонуємо класифікувати нерухомість по всій Україні, зробити єдиний класифікатор, а потім оподатковувати нерухомість відповідно до цих класів.
МК: Як Ви ставитеся до іншого законопроекту, який вже запропоновано Верховній Раді, — про те, щоб дозволити виселяти з іпотечних квартир сім’ї з дітьми?
С.З.: Я категорично проти такого закону, який є відверто лобістським та викликаний інтересами окремих фінансових груп. Ми всі чудово знаємо, що закон не може мати зворотної сили. Отже, іпотечні кредити видавалися за умов старого законодавства, тому не можна змінювати правила гри під час самої гри. Не треба перекладати власні проблеми на бюджетні гроші та місцеві ради, які повинні будуть самостійно шукати житло для тих, кого виселяють. А нові кредити — будь ласка, видавайте за новими правилами.
В Україні зараз насправді величезний дефіцит житла, який постійно збільшується, тому що практично нічого не будують, а відкладений попит лише накопичується. Проте ми не маємо достовірної інформації — Міністерство юстиції та Бюро технічної інвентаризації повністю закрили статистику, яка раніше була доступною, — це було зроблено декілька років тому. Треба, щоб БТІ знову давали інформацію про кількість угод купівлі-продажу нерухомості. Тому ми зараз готуємо звернення до Мінюсту з приводу оприлюднення цих даних — ініціаторами цього звернення виступили ЗМІ, які пишуть про нерухомість. Поки що ми самостійно ведемо таку статистику — АФНУ відстежує доступні нам дані, зокрема про заявлені ціни на ринку. Ми постійно моніторимо базу пропозицій, в тому числі й оголошення у вашому тижневику "Мир Квартир", фільтруємо та викидаємо дублювання пропозицій, але ми знаємо, що реальні ціни угод можуть бути на 15–20 відсотків меншими.
МК: Чи маєте Ви якісь плани розвитку АФНУ за межами Києва, тобто в регіонах України, та в напрямку співпраці з міжнародними рієлторськими організаціями?
С.З.: АФНУ підтримує зв’язки та взаємовигідні партнерські стосунки з міжнародними структурами. Щодо українських регіонів, то ми працюємо над удосконаленням структури нашої організації. На регіональному рівні ми не будемо сприяти створенню різноманітних дрібних міських чи районних організацій. Базою мають бути обласні організації з власним бюджетом, широкими правами на місцях.
МК: Яким Ви бачите майбутнє АФНУ та взагалі українських рієлторів?
С.З.: Якщо раніше, до кризи, пріоритети рієлторської діяльності були розставлені так: інформативність, оперативність, людський фактор, — то тепер цей порядок змінився: люди обіймають перше місце, а вже далі йдуть інформативність та оперативність. Зараз точиться багато розмов про соціальні мережі. Вже є якісь форуми, але думаю, що нам теж треба створювати свій майданчик для спілкування рієлторів та їх клієнтів між собою. Якщо ми цього не зробимо, то це зроблять в Інтернеті інші, і зовсім не рієлтори. А рієлтор має бути як адвокат — невід’ємною частиною життя.
Комментарии: