Одесские новостройки: быстрее, выше и ниже
В прошлом году в Одесской области было введено в эксплуатацию 793,4 тысячи квадратных метров жилья (на 19,7% больше, чем в 2006-м). Это информация Государственного комитета статистики. 322,1 тысячи «квадратов» — индивидуальная застройка, остальное — то, что сегодня принято именовать новостроем. По размерам сданной в эксплуатацию жилплощади регион занял третье место в стране, уступив лишь Киеву и Киевской области.
Одно из лидирующих мест в строительной отрасли Украины Одесский регион среди прочего занимает благодаря своему удачному географическому месторасположению.
Недвижимость Одессы привлекает как одесситов, зачастую приобретающих жилье в кредит, так и немалое число иногородних и иностранцев, желающих обладать недвижимым имуществом «недалеко от моря».
Прощай, спекулянт
По данным агентства недвижимости «Атланта», сегодня в Одессе на той или иной стадии строительства находится более сотни жилых объектов (без учета индивидуальных домов). Причем под «объектом» понимаются и отдельные здания, и жилые комплексы, в которых может быть до 12 высоток. Среди основных игроков строительного рынка стоит отметить компании «Стикон», «Берег-групп», «Прогресс-строй», «ЗАРС», «РОСТ», крымскую «Консоль».
«Конкуренция — огромная! Благодаря этому покупатель стал переборчив, ведь теперь есть возможность выбирать. Так что застройщикам приходится всячески завлекать клиентов», — говорит директор представительства первичного жилья агентства «Атланта» Людмила Кудрявцева.
По словам директора агентства «Мировая недвижимость» Елены Абрашевской, обилие предложений привело к тому, что сейчас зачастую в сдающихся домах куплено лишь 50-60% квартир. А ведь еще несколько лет назад такое количество приобреталось еще на этапе закладки фундамента! Конечно же, свою роль сыграли и громкие скандалы вроде киевской аферы с «Элита-Центром». Сегодня люди предпочитают платить больше, но — за готовое жилье. «Если строительство ведет серьезная, хорошо зарекомендовавшая себя фирма, на нулевом этапе может быть куплено до 30% квартир. Когда будущие жильцы видят, что на фундаменте все не закончилось, есть хотя бы 2-3 этажа, — наступает вторая волна продаж. Третья приходит уже только по завершении работ», — добавляет Елена Абрашевская.
Другой фактор, из-за которого квартиры раскупаются медленнее прежнего, — снижение активности спекулятивных инвесторов. Еще пару лет назад они приобретали до 40% жилья в новостройках — буквально этажами и парадными. На пике бурного роста цен на недвижимость стоимость квадратного метра в строящемся доме повышалась в некоторых случаях на сто долларов каждый месяц. В прошлом же году произошла не только стабилизация, но и некоторое снижение цен на жилую недвижимость (по данным корпорации «Альянс», за лето квадратный метр в новостройках эконом-класса подешевел в среднем примерно на $50) — спекуляции стали невыгодными или, как минимум, маловыгодными. По наблюдению специалистов, такие инвесторы переориентировались на более прибыльные рынки — коммерческой недвижимости и земельный.
Скачки отменяются?
Итак, 2007 год стал первым, порадовавшим покупателей и огорчившим продавцов снижением стоимости жилья. В течение года происходили колебания «туда-сюда», но их амплитуда была не очень большой, прежних скачков не наблюдалось. По сведениям экспертов, в январе–сентябре прошлого года снижение цен составило 10-30%. Осенью стоимость жилья вновь несколько повысилась, но опять-таки не было характерных для прежних лет увеличения в разы. В целом, по данным компании «Канзас», средние темпы роста цен на рынке недвижимости Одессы в 2007-м составили около 12%.
Впрочем, цифры все равно остались впечатляющими: город стабильно занимает второе после Киева места по стоимости жилья. Например, квадратный метр в уже сданной новостройке «Пионер» на престижном Большом Фонтане обойдется покупателю от $1800, в «Наполеоне и Жозефине» в центре Одессы — от $2 тыс. По информации агентства «Консул», «квадрат» в строящемся комплексе «Мерседес» (возле парка и в нескольких минутах ходьбы от моря) стоит около $3 тыс.
Елена Абрашевская прогнозирует, что в нынешнем году как в Украине в целом, так в Одессе, в частности, не будет ни стремительного роста, ни обвала цен. По словам риелтора, существенно повлиять на ценовую ситуацию могут какие-либо решения на уровне государства (чем больше препятствий на пути застройщика, тем дороже он оценивает свои риски и работу), а также политическая нестабильность (отпугивающая как внутренних, так и — особенно! — внешних инвесторов). К увеличению стоимости жилья, в первую очередь нового, ведет и общее повышение цен в стране, в частности на стройматериалы и энергоносители.
В отсутствии «золотой середины»
Одесские риелторы сетуют на то, что строители в стремлении побольше заработать отдают предпочтение возведению элитных домов — в ущерб эконом-классу, который как раз и пользуется наивысшим спросом. Впрочем, рынок есть рынок: подчиняясь его требованиям, некоторые строители потихоньку «меняют ориентацию» и делают акцент на эконом-класс. По сведениям заместителя директора агентства недвижимости «Президент» Виктории Микиртичевой, особенно популярны однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. м и двухкомнатые – порядка 55 «квадратов». Людмила Кудрявцева приводит несколько иные цифры: 46-48 кв. м для однокомнатных квартир, 55-60 — для двухкомнатных.
Риелторы отмечают, что будущие владельцы даже малогабаритного жилья едва ли не главным пожеланием называют пристойный размер кухонь (более 7 м). Кстати, с учетом нужд небогатых клиентов многие застройщики теперь реализуют проекты домов, в которых есть маленькие — в 30 «с хвостиком» квадратных метров — «однушки», тогда как пару лет назад было практически невозможно найти квартиру меньше, чем в полсотни «квадратов». «А ведь при нынешних ценах каждый дополнительный метр — это весьма значительная прибавка к стоимости жилья», — замечает Людмила Кудрявцева.
Между тем Елена Абрашевская обращает внимание на крайности в структуре спроса: на первом месте — квартиры площадью до 80 кв. м, а на втором — больше 150-ти. Средние размеры мало кого устраивают: одним недостаточно простора, у других не хватает денег. В соответствии с популярностью площадей определяются наиболее часто уплачиваемые за квартиры суммы: до $100 тыс. в новостройках эконом-класса и от $300 тыс. — в элитных домах.
Виктория Микиртичева добавляет, что не менее 70% покупателей эконом-жилья приобретают его в кредит. Специалисты вообще подчеркивают, что приемлемые условия предоставления кредита могут стать решающим фактором при выборе квартиры.
«Клубники» против «монстров»
«Типичный одесский жилой комплекс-«новострой» — это несколько многоэтажных секций, снабженных подземным паркингом», — говорит ведущий архитектор частного предприятия «Ретроград» Наталья Клочкова. В таких комплексах также обязательно наличествует торгово-бытовой сектор (иначе какой же это комплекс?) — магазины, парикмахерские и т. п. учреждения могут размещаться как на нижних уровнях самих многоквартирных высоток, так и в отдельных строениях рядом. «Комплексный подход к жилью весьма важен, — отмечает Елена Абрашевская. — Детский сад, салон красоты, фитнес-зал — все это должно быть «под рукой»! В качественном жилом комплексе обязательна зона отдыха с бассейном».
Сами же новенькие здания сейчас — максимально возможной высоты, зачастую в ущерб не только эстетике, но и строительным нормам, сетует Наталья Клочкова. Об ущербе стоит говорить в первую очередь относительно исторического центра города. Самый яркий случай был в 2005 году: суд принял беспрецедентное решение о сносе двух из восьми этажей элитного дома «Орфей». «Лишние» уровни не были предусмотрены в проекте, но главное — здание буквально нависало над одной из одесских достопримечательностей — Оперным театром.
Сейчас одна из самых высоких новостроек в центре Одессы — 10-этажный дом «Наполеон и Жозефина» на Успенской улице. Что же касается спальных районов, то в городе есть уже и здания в 24 этажа, несколько больше — 18-этажек.
Риелторы подчеркивают, что застройщики, заинтересованные естественно в увеличении жилплощади, «гонят» этажи и создают «муравейники». Многим покупателям это не нравится, поэтому среди состоятельных клиентов пользуются большим спросом апартаменты в малоэтажных домах в Приморском районе (не только собственно приморская зона, но и практически вся историческая часть Одессы).
Елена Абрашевская прогнозирует, что в рамках реконструкции центра города там будут возведены трех-, четырехэтажные клубные дома на 20-30 квартир каждый. В таких закрытых жилых комплексах предполагается строгий фейс-контроль, то есть не каждый желающий сможет купить апартаменты даже при наличии нужной суммы, а цена квадратного метра в подобных зданиях достигнет $10 тыс. (сегодня самый дорогой «квадрат» стоит $5 тыс.).
Наталья Клочкова тоже полагает, что в Одессе будет высокий спрос на клубные дома: здешние жители любят все необычное, «не как у всех». А для архитектора это «хорошая возможность воплотить в жизнь действительно интересную идею, а не «декорировать» очередного многоэтажного монстра».
Царство эклектики
Уже упоминавшийся высокий уровень конкуренции стимулирует застройщиков к тому, чтобы как-то выбиваться из общего ряда, завлекать клиентов собственными, эксклюзивными «изюминками». Например, до сих пор индивидуальное отопление в квартирах обустраивали только в элитных домах, теперь же появились «первые ласточки» среднего класса с таким удобством (а ведь еще несколько лет назад верхом прогресса считалось автономное отопление всего здания!). В целом же, по наблюдению Натальи Клочковой, в офисных центрах и элитном жилье используется инженерное оборудование, вполне отвечающее последнему слову техники.
Не забывают строители и о красоте своих творений. Конечно, инвестиционные и технологические возможности ограничивают фантазию архитекторов, но все-таки совсем уж безликие, серые «коробки» сегодня редко сооружаются даже в самых непрестижных районах. Как говорит Наталья Клочкова, чтобы у домов было «свое лицо», проектировщики заимствуют детали из разных стилей: эркеры (полукруглые или многогранные остекленные выступы на фасадах), фронтоны (завершения фасадов, ограниченные скатами крыши и карнизом) сложной конфигурации, перголы (коридоры из легких решеток), колонны… Последний писк моды — атланты. Специалист прогнозирует, что со временем архитектура одесских новостроек будет более выразительной, целостной, авторы проектов откажутся от эклектичности и аляповатости излишне «богатого» украшательства.
Что касается «внутреннего содержания» зданий, то одна из главных тенденций — свободная планировка квартир (в первую очередь дорогих), благо технология каркасного строительства позволяет это, поскольку не нужны несущие стены посреди жилплощади. Эксперты замечают тенденцию к увеличению количества санузлов, также налицо любовь к кухням-студиям. По данным Елены Абрашевской, так обустроены около трети продаваемых в Одессе квартир. Причем эта планировка нравится не только молодежи, но и пожилым людям.
Наталья Клочкова добавляет, что самые большие возможности для интересных планировок — в пентхаусах (роскошных одноквартирных домах на крышах высоток): там дизайнеры «играют» с двухуровневыми, двусветными (когда окна расположены друг над другом) пространствами. Кстати, на крышах некоторых элитных новостроек в Одессе располагаются также большие террасы, на которых вполне можно устраивать пикники и разбивать зимние сады.
Ремонт от строителей
Любителей домашнего творчества привлекает свободная планировка квартир, но есть и некоторое количество одесситов, которым милее вариант «заходи и живи» — то бишь квартира «под ключ»: не только четко поделенная на комнаты, но и с отделкой, сантехникой. Один из немногих застройщиков, сдающих именно такое жилье, — ООО «Стройтехснаб». В фирме преимущества такого варианта аргументируют тем, что покупателю не придется «устранять недоделки и проводить ремонт, затрачивая дополнительные средства». Впрочем, «дополнительные средства» заложены в цену: квартира «под ключ», естественно, дороже, чем «от строителей».
Риелторы довольно противоречиво оценивают популярность жилья, готового «к употреблению» (вероятно, это объясняется тем, что разные агентства ориентированы на разную клиентуру). Логика железная: раз покупают — значит, спрос есть. С другой стороны, подобных домов немного. Елена Абрашевская подчеркивает, что ремонт в таких квартирах — самый дешевый. А стоимость при этом подскакивает процентов на пятьдесят — то есть на сумму, которой должно хватить на приличный ремонт, сделанный на собственный вкус. Разве что времени и нервов это потребует больше: тут уж кому что важнее. Как полагает эксперт, жилье «под ключ» стало бы популярнее, если бы строители не завышали цены. Она также отмечает, что пользуются спросом квартиры снова-таки «под ключ», но — с дорогим ремонтом, от перекупщиков.
Строить жилье «под ключ» в Одессе планируют и иностранцы: одна компания предложила городским властям свой проект с новым для наших краев подходом. Он предполагает возведение дома (домов) для отселенцев. Допустим, сносится старенькая малоэтажка на Фонтане, на ее месте сооружается современная высотка. Кто-то из бывших жителей уничтоженного дома согласится переехать в другой район, а кто-то захочет получить квартиру обязательно на прежнем месте. Для последних и предназначен готовый к проживанию отселенческий дом. Проведя там пару лет, люди вернутся в родной район. Елена Абрашевская говорит, что такой вариант позволит обойтись без скандалов. Но это пока только проект. Между тем зарубежные «новаторы» — не первые иностранцы на одесском рынке недвижимости. В частности, в городе давно работает украинско-греческое предприятие «Миханики Украина».
За городской чертой
59,5% жилой площади, сданной в прошлом году в эксплуатацию в Одесском регионе, было построено в областном центре. Соответственно, на остальной территории региона строительство тоже ведется активно, но это касается исключительно городов-спутников (Ильичевск, Южный), пригородных и курортных районов. Риелторы уверяют, что качество тамошнего жилья не уступает одесскому.
Например, в комплексе «Малая Одесса» (это сразу за чертой города, но уже Беляевский район) предусмотрены и квартиры наиболее популярной площади (от 43-метровых «однушек» до 77-метровых «трёшек»), и бесперебойное энергоснабжение, и кабельное телевидение. На закрытой охраняемой территории площадью 3 га должны разместиться супермаркет, детский игровой комплекс, рынок, кафе, паркинг… Правда, и цены на квадратные метры в новостройках вокруг Одессы вполне сопоставимы с городскими (в рамках одного класса жилья, конечно).
По словам Людмилы Кудрявцевой, наиболее активно строительство ведется в поселке Хлебодарском. Его преимущество — максимальная близость к областному центру. Интересно, что стоимость «квадрата» в новостройках (и в Одессе, и в сельских районах) также сопоставима с аналогичными показателями для индивидуального жилья, а порой и превосходит их. В Затоке (60 км от областного центра, курортная зона) предлагают за $420 тыс. двухэтажный дом общей площадью 550 «квадратов», к которому еще и прилагается 15 соток земли. 140-метровый дом плюс 4 сотки в Червоном хуторе (окраина Одессы) — $300 тыс. Квадратный метр жилплощади в коттеджном поселке «Усадьбы в Лесках» продавался по цене $1700, в «Белом цветке» (таунхаусы, то есть «блокированные» коттеджи на несколько семей) — $1500, в «Аркадии де люкс» (в одном из самых престижных приморских районов Одессы) — $4100-4900.
Комментарии: