Главная

Сам себе архитектор. Перепланировка квартиры - особенности, нюансы, сюрпризы перепланировки

18.06.07

Статьи по теме "":

Сам себе архитектор. Перепланировка квартиры - особенности, нюансы, сюрпризы перепланировки

О перепланировке своей квартиры рано или поздно задумываются многие владельцы. Стремясь к уюту и комфорту, а также получая возможность творческого самовыражения, люди совершенно не задумываются о том, к каким последствиям это может привести. И напрасно, поскольку здесь их подстерегают два неприятных сюрприза: незаконная перепланировка серьезно усложняет продажу квартиры и может нанести ущерб несущим конструкциям дома.

Перепланировкой квартиры называется внесение изменений в план жилого помещения. Фактически ею считается несоответствие между первоначальной планировкой и поэтажным планом Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Перепланировка включает в себя перенос дверных проемов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, перенос или установку сантехники (ванны, раковины, унитазы, джакузи, сауны домашнего типа), установку бытовых электрических плит вместо газовых, перенос электрических сетей, нагревательных и газовых приборов, устройство новых вентиляционных каналов, прокладку новых или замену подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности) и т. п.

Кому это нужно?

Преимуществом современных жилых высотных домов в 20-25 этажей является то, что они почти всегда полностью соответствуют запросам своих новых хозяев. Среди предлагаемых в них квартир покупатель может выбрать ту, которая больше подходит ему и по планировке, и по деньгам, включая район города, этаж, количество комнат и др. В новых квартирах большой площади покупатели могут планировать расположение комнат, увеличить площадь кухни, объединить кухню и жилую комнату и даже организовать в одной из комнат личный кабинет.

Здесь очень важно не ошибиться. Дело в том, что без оформления всех необходимых документов делать это самостоятельно категорически запрещается даже в новой квартире. Поэтому сначала необходимо узаконить будущую перепланировку и только после этого приступать к ремонту.

Ответственность за правильность выполнения работ согласно проекту на перепланировку возлагается на собственника помещения, которое перепланируется.

Что касается квартир в старых домах и домах, построенных во времена СССР, то так называемые «царские» и довоенные дома всегда отличались довольно большой площадью квартир и знаменитыми высокими потолками. Вот почему перепланировка, проводимая в них, обычно касается увеличения количества комнат путем установления вертикальных перегородок или возведения «дополнительного этажа» с помощью бетонной опорной плиты. Получается что-то вроде антресолей – маленькой комнаты, которую используют, например, в качестве детской. Таким образом, четырехметровые стены разбиваются по высоте. Жить в ней неудобно, взрослый человек там еле помещается, но все-таки это делают, поскольку второй ярус считается дополнительной площадью и такая квартира дороже стоит.

Люди, которые живут в «сталинках» и «хрущевках», стремятся расширить отведенное им пространство путем остекления и постройки новых балконов, чуланов и кладовок, а также пристроек балконов на первых этажах. Это объясняется и рядом хозяйственных причин, поскольку хранить, например, инструменты, велосипеды, запчасти, запасы продуктов питания, старые вещи удобнее всего в таком «гараже». Что касается панельных домов, то тут распространено расширение жилплощади за счет лестничных клеток и подсобных помещений.

С одной стороны, людьми, решающими совершить со своей квартирой подобные метаморфозы, движет желание задействовать все нефункциональные площади по максимуму. Но в то же время квартира, в которой живешь десятилетиями, порой сама напрашивается на то, чтобы ее «улучшили» с помощью не просто косметического ремонта, а радикальной перестройки до неузнаваемости. Наконец, свое веское слово может сказать человеческий каприз. Например, есть люди, которые хотят, лежа в ванной, наслаждаться видом из окна.

И снова подчеркнем, что последовательность ваших действий должна быть такова: проект – согласование – ремонт. Ни в коем случае не наоборот, поскольку если начать делать перепланировку без разрешения, нет никаких гарантий, что вам ее узаконят. Лучше заплатить деньги проектной организации, которая сделает все предварительные согласования, чем потом мучиться с документами и в итоге их не получить.

Буква закона

Согласно статье 150 Жилищного кодекса Украины, каждый гражданин имеет право продать свою приватизированную квартиру, подарить ее, завещать, сдавать в аренду (в установленном законом порядке), обменять, заложить и заключать другие, не запрещенные законом, соглашения. Перепланировка квартир возможна в нескольких случаях, каждый из которых рассматривается специалистами на архитектурно-техническом совете районной администрации.

Как указано на сайте одной из киевских районных госадминистраций, в частности, разрешена перепланировка, которая: не изменит фасадов дома; не нарушит его несущие конструкции; не повредит квартиры соседей или не причинит им неудобств; не изменит функциональное назначение помещений (нельзя менять санузлы и кухни на комнаты и наоборот); не нарушит систему отопления, рассчитанную гидравлическим проектом; не нарушит систему сантехнических разводок (также рассчитаны проектом); не нарушит газовые разводки и домовые системы вентиляционных каналов. Самостоятельно cпланированная и проведенная перепланировка может насести ущерб несущим конструкциям дома, а в таком случае не исключена уголовная ответственность.

Придется отвечать

В случае нарушения владельцем квартиры правил, регламентирующих проживание в многоквартирных домах, вся ответственность за последствия возлагается на него. Между тем наказать за самовольную перепланировку после жалобного звонка соседа не так-то просто, поскольку попасть в квартиру «подозреваемого» можно только по решению суда. Нерадивого владельца могут заставить вернуть квартире первозданный вид или заплатить штраф.

Любые конструктивные изменения в помещениях собственника квартиры и дома в целом могут осуществляться только по проекту, согласованному с разработчиком соответствующего подразделения, санэпидемстанцией, пожарными, и подписанному автором проекта. Стоимость разработки проекта зависит от сложности и срочности заказа: от 600 грн за самые простые изменения до 7000 грн за проект, например объединения квартир, находящихся на разных этажах.

Начало строительных работ обязательно необходимо согласовать с жэком и ближайшими соседями. Ответственность за правильность выполнения работ согласно проекту на перепланировку возлагается на собственника помещения, которое перепланируется. Строительный мусор, оборудование, материалы не должны загромождать проходы, своевременно вывозиться и транспортироваться осторожно. После окончания работ собственник квартиры обязан продемонстрировать результат эксплуатационной организации, разработчику проекта и получить разрешение на проведение отделочных работ.

По окончании всех работ составляется акт введения помещения в эксплуатацию. Акт утверждается распоряжением районной администрации. Владелец квартиры после полного окончания всех работ должен заказать в БТИ новый техпаспорт на помещение, который передается эксплуатационной организации (жэку) вместе с исполнительным чертежом на перепланировку. Все строительные материалы должны иметь гигиенический сертификат качества, то есть быть нетоксичными, нерадиоактивными и не вредить здоровью. Время проведения шумных, пыльных и вредных работ хозяин квартиры должен согласовать с соседями и другими жильцами дома, на которых эти факторы могут повлиять. Простые отделочные работы без запаха, пыли и шума (побелка, поклейка обоев) могут проводиться без специального разрешения.

В жилом доме существуют вспомогательные помещения: холлы, коридоры, лестничные клетки, пожарные переходы, подвальные помещения, чердаки. Коридоры служат для распределения человеко-потоков по квартирам, холлы – для отдыха и освещения, пожарные переходы – для пожарной безопасности. Все это места общего пользования, и присоединение их к квартирам недопустимо.

Сначала документы, потом реконструкция

Увы, далеко не все хозяева проявляют инициативу бегать по инстанциям и получать разрешение на перепланировку. Это не причиняет неудобств, если в квартире они будут жить дальше. Но, по словам заместителя директора агентства недвижимости «Эталон-Экспертиза» Ирины Кушнаренко, проблемы с документами и самая тяжелая чиновничья волокита начинаются тогда, когда владельцы решают продать или разменять перепланированное жилье.

«В 60-е годы говорилось о том, что советской женщине не годится стоять на кухне, поэтому кухни получались по четыре квадратных метра, иногда до шести. Женщина, придя с работы, бросала на сковородку полуфабрикаты и кормила семью ужином. Этим все должны были обходиться, на кухне внимание не акцентировалось, – отмечает Ирина Кушнаренко. – Но сегодня женщины хотят иметь просторную кухню или даже столовую, причем в условиях все тех же пяти квадратных метров. И естественно, что если есть балкон, то пытаются расширить площадь за счет балкона. Но дело в том, что нарушать несущие и фасадные стены дома запрещено! Существует узаконенный метраж, и если из комнаты делается проход на балкон, то считается, что увеличивается жилплощадь, и в таком случае изменяется метраж жилой и общий. Приходится оформлять эту перепланировку задним числом, но не всегда удается сделать даже это, потому что, например, вынос отопительных приборов на балкон ведет к изменениям оплаты коммунальных платежей. Некоторые покупатели соглашаются купить квартиру с перепланировкой, более грамотные из них требуют разрешительные документы, и часто приходится выбирать: либо ты покупаешь то, что есть, и все недостатки и проблемы берешь на себя, либо отказываешься от покупки такой квартиры».

Многие люди, покупая квартиру, не знают, что считается или не считается перепланировкой. «Когда из двухкомнатной квартиры делают однокомнатную, из трехкомнатной – двухкомнатную, соединяя кухню с комнатой, – это и есть самые настоящие перепланировки, однако никто их сегодня практически не оформляет», – отмечает риелтор.

Чаще всего незаконные перепланировки делают в «гостинках» и однокомнатных квартирах, убирая перегородки, особенно если кухня – четыре квадратных метра, и получается 16-20 метров жилой площади, которую можно свободно использовать. Также часто из двухкомнатных квартир делают так называемую «студию» (объединенную комнату с кухней), совмещают туалет с ванной. Недостаток старого строительства состоит в маленьких размерах ванной и туалета, в которых трудно развернуться. Люди убирают перегородку между туалетом и ванной, и образуется пространство, в котором можно поместить важный предмет – стиральную машину.

Специалисты по продаже недвижимости в один голос советуют: прежде чем проводить ремонт и перепланировку в квартире, нужно проконсультироваться, стоит ли это делать, какие последствия могут быть, и обязательно оформить все необходимые документы до ремонта. «С такими вопросами необходимо обращаться в исполком по месту жительства и в жилищное управление, – говорит Ирина Кушнаренко. – Если решено пользоваться услугами строительной бригады, стоит спросить у них о наличии лицензии и разрешения на строительные работы и заодно узнать, смогут ли они узаконить перепланировку квартиры и реконструкцию».

Ломать – не строить

Владельцам квартир, решившимся на перепланировку, будет нелишне спросить мнение тех, кто уже сталкивался с подобными проблемами. Например, это можно сделать на форумах сайтов по недвижимости. Там люди делятся друг с другом полезной информацией, советуют, как вести себя с соседями и даже могут подсказать телефон «проверенного» дизайнера или строительной фирмы. Часто форумы интересно почитать хотя бы для того, чтобы узнать, как на самом деле относятся соседи к непрекращающемуся шуму за стеной.

Вот некоторые отзывы «форумчан».

1. «Сосед расширил ванну за счет жилой комнаты. Теперь у меня в спальне за стенкой ванна. Ночью невозможно заснуть, пока вся семья соседей не перемоется. А продолжаться это может до трех часов ночи. Подал жалобу. Они инспектора впускать отказались, заявив, что теперь шуметь по ночам будут специально. В жилищной инспекции заявили: хозяйка доступ не обеспечила, ждите письменного ответа и думайте, как бороться с ночным шумом ванной. Люди переезжают из-за таких случаев. Стоит ли мне переезжать из-за незаконной перепланировки соседа или лучше работать ночью и спать днем?».

2. «Мы, несмотря на кляузничество, зависть и вредительство соседей, все-таки сделали красивый ремонт и самостоятельно, без всяких фирм оформили все необходимые документы! Взятку заплатили только один раз, когда у нас почему-то потребовали установить пожарную сигнализацию в каждую комнату, включая ванную и туалет, то есть по прибору на каждые 10 м квартиры. А начальница участка просила залить пол в ванной водой и подождать сутки, чтобы убедиться в качестве новой гидроизоляции. В общем, все закончилось хорошо. После ремонта и оформления мы продали эту квартиру вдвое дороже и купили другую, в новом доме, где живут нормальные, адекватные люди. Потому что хорошие соседи – это очень важно!».

Автор: Ирина СОКОЛОВСКАЯ

Комментарии:

Загрузка...

Загрузка ...